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Contratto a canone concordato: il legislatore risolve la questione della proroga.

 In Contratti, locazione
  • Contesto. Siamo nell’ambito dei contratti a canone concordato, disciplinati dalla legge 431/1998.
  • La durata del contratto. I contratti a canone concordato non possono avere durata inferiore ai te anni, salvo le eccezioni espressamente previste dalla norma.
  • La norma. “I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all’articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.
  • La questione interpretativa. Cosa si intendeva per “alle medesime condizioni”? Due diversi filoni giurisprudenziali hanno cercato di interpretare il testo normativo:

1) orientamento del Tribunale di Bologna  – il contratto di locazione agevolata, una volta scaduti i primi cinque anni, proseguirebbe per una ulteriore identica scadenza (3+2+3+2…);

2) orientamento di altri tribunali di merito – decorsi i primi cinque anni di durata del contratto (3+2) il contratto si sarebbe rinnovato di tre anni in tre anni, avendo la proroga biennale, prevista dalla legge, carattere assolutamente eccezionale  (Tribunale di Genova, 04.12.2009; Tribunale di Torino, 28.06.2008).

  • Interpretazione autentica del legislatore. Art. 19 bis decreto legge 34 del 2019 convertito in legge 58 del 2019. “Norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato.  1. Il quarto periodo del comma 5  dell’articolo  2  della  legge  9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto e’ rinnovato tacitamente,  a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio”

Risolta quindi ogni questione interpretativa: trascorsi i primi cinque anni del rapporto locativo, il contratto si rinnoverà di biennio in biennio (3+2+2+2…).

Sarà interessante vedere come tale interpretazione troverà applicazione ai contratti già in essere e già rinnovati.

 

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