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Tabelle millesimali sproporzionate: sono valide?

 In Condominio

Il Tribunale di Roma, con una recente pronuncia, ha stabilito che i condomini possono approvare tabelle millesimali non proporzionali e con valori non corrispondenti alla consistenza dei singoli immobili. Tuttavia, ai fini della validità di una simile delibera, è necessario che la stessa sia approvata all’unanimità.

Secondo i giudici, infatti, tali tabelle contrattuali sono qualificabili come “negozi di accertamento“. La loro natura richiede quindi che qualsiasi modifica sia possibile solo se approvata dal consenso unanime dei condomini.

Si legge infatti in sentenza che “le tabelle sono considerate dal legislatore come uno strumento sostanzialmente stabile, con evidente disfavore per un loro frequente cambiamento (come si rivela dai “paletti” posti alla relativa correzione). Nella prospettazione codicistica le tabelle sono ritenute una mera fotografia dell’esistente, una stima di valore, uno strumento di calcolo dal quale si può (in teoria) prescindere nella ripartizione delle spese, costituendo solo una misura proporzionale del valore delle unità immobiliari.

Peraltro, stante la derogabilità dell’art. 1123 c.c. sulla ripartizione delle spese, nulla esclude che i condomini all’unanimità decidano ” con diversa convenzione” di attribuire alle diverse unità valori non proporzionali all’effettiva consistenza. I condomini, in questo caso nell’approvare (unanimemente) le tabelle “contrattuali” hanno amplissima discrezionalità non sussistendo alcun limite operativo (se non la “meritevolezza” del contenuto dell’accordo ai sensi dell’art. 1322 c.c.), con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime (Cass., 25 marzo 2005, n. 5975; Cass., 25 marzo 2004, n. 5975; Cass., 26 gennaio 1998, n. 714; Cass., 16 dicembre 1988, n. 6844; Cass., 6 febbraio 1984, n. 898).

In tal caso, sarebbe preclusa la revisione delle tabelle millesimali che verrebbero qualificati quali negozi di accertamenti se non all’unanimità, trattandosi, tuttavia, di analizzare funditus la reale intenzione delle parti. Molte tabelle contrattuali redatte dal costruttore non sostengono l’intenzione di accettare una diversa ripartizione degli oneri condominiali rispetto al valore delle singole proprietà. Sicché, come insegna la Suprema Corte , “in tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla diversa convenzione” di cui all’art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore il quale, in forza dell’art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito (Cassazione civile sez. VI, 25/01/2018, n.1848)”(Tribunale di Roma, sentenza n. 4355 del 26 febbraio 2019).

In conclusione:

  • Si possono approvare tabelle millesimali non proporzionali alla consistenza degli immobili?

Sì.

  • Che maggioranza è richiesta per tale delibera?

L’unanimità dei condomini.

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